主题：2006中国房地产投资与市场发展高峰论坛
时间：2006年1月8日
演讲者：五合国际建筑设计建筑集团设备部主管刘飞
演讲主题：“绿色地产”设计理念与市场投资前景
刘飞：
大家下午好，跟高兴今天有机会把我们几年的工作在这儿有一个交流。我今天讲的题目是“绿色地产的市场分析及设计理念”。谈到绿色地产是一个非常引人注目的话题。
这个数据是近一个时期以来大家耳熟能详的东西，数据就不重复了，主要就是一点国际包括中国能源的危机问题，在今后几十年之内我们不可再生能源将消耗殆尽。这样的大的环境下所有的能源问题日显突出。尤其在中国建筑的能耗非常巨大，据统计建筑自身的能耗达到了30％，加上建筑过程中的能耗接近42％以上，我国所有的建筑面积和拥有量是非常巨大的。这么大能耗是国家包括个人所无法承担的，所以从今年开始以来从建设部到中央领导无数次的会议，在电视台上的露面都强调一个非常重要问题就是建筑节能。这是我国建筑节能非常大的一个课题。
同时分析一下中国现在建筑市场的现状：中国建筑市场现在是一个高潮，建筑量非常大，在座的各位开发商也是非常清楚的基本满足了居住的要求。对于目前建筑市场的特点：
大规模、大批量的开发，包括小区、高、中、低当档楼盘都有体现。产品类型是及其丰富的，这么多的产品经过这段时间的开发，基本来说这个产业的第一阶段已经基本完成。整个行业规则已经形成，供需达到了一定的平衡阶段。但是一个共有的问题就是，低品质、同质化严重。无论是买一个几万一块平米的豪宅，还是经济适用房，我们所得到的居住的舒适度区别不是很大。它的区别只是在精装、小区环境、地理位置的区别。具体建筑给人提供的人所能够感受到的居住环境，差别是很小的这也是同质化的原因。另外高能耗也是国家、个人都无法承受的。如果有一天国家采暖政策改变之后，很多人会感觉到钱所花的非常心疼，非常不值。同时高能耗的建筑由于自身的缺点导致产品寿命的下降，物业贬值速度的加快，所以导致了投资风险增加。
2005年整个一年是地产的困局，我们更倾向于叫“骗局”，2005年行业规则的改变、土地的改变、资金的改变、包括整个洗牌的形势，另外消费者的改变，很多人已经不是第一次购房了。购房的主体尤其是寻求高住宅品质主体的人，由一些高级白领，海归等人士组成，同时由二、三次置业人员组成。追求高品质的客户目前市场上可选的余地很少。目前跟很多开发商接触的同时我们就有同感，很多买别墅已经买了两、三套，原因在于哪儿呢？就是对居住品质不满意，所以消费者在逐步的改变。开发商的群体也在改变，前一个时代整个行业内的领军人物对地产的发展功不可没，奠定了一定的基础。再一个营销方式走到了尽头，过去可能是售楼处铺天盖地的电话，现在就是整版整版的电话。所有的这些包括对于国外建筑大师的追求，对于各种风格的应用，所有这些都产生了一个共同的趋向就是高品质的产品成为了市场最大的需求。以往的产品是与产品本身品质没有关系的，只与周围的土地成本和资源有关。而且目前所执行的国家规范，我们的节能规范从50％起步，国家规范还处于升级的阶段，仅仅满足目前的规范是入门的规范，我们需要往前做一步。
整个2005年对于地产时代来说是一个从营销时代进入产品时代大的变化年。而逐步的已经发生，一些高品质的产品已经把他们的品牌价值在市场上树立起来了。这就谈到了今天谈的主题，对于这么多变化，对于我们的能源危机，对于政府的要求，对于市场上所有的消费者的要求，我们的对策，以成体系的生态技术和科技拥有取得高舒适度的低能耗。我解释一下为什么没有用其他的词语，比如科技地产等在市场上出现很多，这些名词混淆了市场的本质。追求本质第一就是追求好舒适度，一个高品质的居住环境，第二就是低能耗。这两点能够概括市场上所有这一类产品的名词。同时中国像风尚几年前是中国第一个在北京推出，然后在南京推出，像罗马等品牌，而且目前几个开发商我们在签约设计，包括对这方面很感兴趣，所以我们相信2006年将会有一大批这样的产品面市。
五合国际这些年来正在做这些技术的市场推广，技术细节不多做介绍了。通过这几年的努力五合国际目前已经签约一些生态节能项目有低密度的住宅项目有高层的住宅项目，有办公大厦，有公共建筑剧院类型，诸如此类这些建筑。通过这些我们也有一些心得和体会，做绿色地产的体会。
（图）这是我们一个项目的简单介绍、（图）这是合肥大剧院，由于中国国家大剧院能耗给这个业主做了很大的警示，所以请我们做了一整套的节能的设计。（图）这是济南太阳树的高层住宅……通过所有这些项目我想我们做推广工作、做设计，我们的目标就是要打造高舒适度、低能耗的新一代建筑产品。
这个目标涉及两个问题，第一就是室内舒适度，这个定义已经发生了变化，不再是传统意义对室内的温度和湿度的定义。温度、湿度、风速、以及无副作用冷热辐射面的形成。这点大家可能比较陌生，窗户的温度很低，形成了一个冷辐射面，年龄大的人对这个比较敏感，虽然有热风吹他，他依然会感觉到冷，这就是辐射度对冷热得影响。
我们在做节能设计的时候整体设计理念就是充分利用被动式节能先进理念，同时成体系有针对地应用高科技取得高舒适与低能耗。下面我把我们的设计理念详细的给大家解释一下。
1、地域的相关性和功能的决定性：中国是一个幅员辽阔的国家，分了五个气侯带，做高舒适度低能耗产品的时候不能简单的重复照搬，应该首先根据当地的气候特点，建筑的地形特点充分利用自然条件。首先要利用被动式节能的先进理念，所以要发挥建筑所在区域气侯的最大优势，同时能够从这个建筑来体现出当地的气侯特征。我想现在在中国所有的城市都是千篇一面的，但是这种形式在过去是很难看到的，各个地区建筑风格都体现的非常充分，现在由于工业化的发展造成了不考虑这些因素的同质化非常严重。我想在做生态建筑的时候是应该给予充足的考虑的。
2、多专业的整合。传统的操作模式就是建筑专业参与方案设计，其他方案几乎没有参与，而且整个设计施工过程中做一些简单的配合，中间的断档很多这种模式已经不适应新产品的要求。针对这点我们引入整合设计的模式，现在生态节能人员中国目前没有这种专业的公司，国外是有专业的这种公司的就是能量公司，我们五合国际其中一个合作伙伴就是欧洲的超日公司，是欧洲第一做能量公司的专家，我们强调生态专业能源放在中间，并不是说他不是最核心的人物，而是通过他形成一个链，把这个设计中其他所有的这些链连接起来形成一个有机的整体。这样从建筑的方案阶段就会有一个深入的讨论，以及深入的考虑，这样才会把产品做的更好，而不是仅仅设计一些噱头。
3、全方位技术手段的有机结合。一个建筑接受我们主要考虑建筑规划的解决方案，包括建筑的外维护系统，太阳的辐射与控制，包括自然采光、可再生能源的控制，包括水资源的利用等等。所有这些系统目的只有一个就是把建筑全方位的能耗，以及生命周期内的能耗下降，同时控制在一定的额度范围内，只有这样才能建筑一个总体的生态指标，这样才能达到好的效果和我们的预期目的。
4、成系统有针对的应用技术。现在一提到应用各种技术，可能会提到很多误区，比如风尚采用了八项技术，南京风尚采用了18项技术，我想技术的应用不再多少，而不在运用的高低，只要这个技术能够成套的配合，能够达到我们所谈的两个目标的目的那就是最佳的组合。不在乎技术的多少，同时避免这种攀比的风气，避免短板效应的产生。因为现在很多开发商可能会采取很多很好的技术比如说楼宇玻璃、墙体保温，但是不做关键技术的话，就像一个水桶装多少水是由最短的一块办决定的，所以要注意短板效应。
高新住宅建筑技术体系，这些体系别不是每个项目都用，把它列在这儿只是说明有这么多的技术，对于开发商我们也明确的讲，不能无止境的采用这些技术造成一种误导，技术采用越多产品越好，这样的思路是不对的。同时，我想这种高舒适度低能耗的建筑要求是非常高的，传统的方法不能足以胜任完成这些产品的设计，所以我们引进了世界上先进的CFD模拟软件。通过这个模拟软件计算，足实参数的计算包括这个系统的可靠性和最后实现的满意度，这样才能保证这个产品虽然采用了复杂的技术，但是它的品质是可以得到保证的。如果不这么做很可能出问题。
另外，毕竟我们是做建筑的公司，建筑设计是首当其冲，我们强调要与建筑艺术与建筑结合。（图）这个是深圳拉压水晶的办公楼，这里值得提的一点，这个大缺口的结构设置，这个悬挑的出现并不是为了吸引眼球，这个缺口的产生是有它的作用的。当时的情况是这两个楼受规划条件的限制，楼的间距不能扩大，开发商希望做足面积，所以经过我们的计算楼体力学软件的模拟，这个楼将来落下来将来会形成强大的广场风，广场风的影响是非常恶劣的，所以跟我们专业结构设计师商讨之后采用了大桥的悬挑结构，达到一个很有冲击的视觉效果的同时把广场风去掉，这就是建筑艺术与建筑很好的结合。
另外就是舒适与节约的平衡：我们谈舒适并不是奢侈，我们谈节能并不是放弃舒适，所以这个要达到一个平衡。（图）这个显示的是80年代初期的建筑，很高的能耗但是有很强的舒适度，这个是90年代的建筑，有很好的舒适度，同时带来非常大的能耗。我们是能够提供比较好的舒适度，同时降低很大的能耗。
所有以上这些就是我们谈到的整体的设计理念，以被动式的节能为主，采取主动的节能措施。因为被动式的节能理念在世界上是非常流行的，尤其是在欧洲，当然欧洲气侯要比中国好得多，欧洲国家是禁止电制制冷的，中国的环境很遗憾，刚才显示了很多区，气侯都是比较恶劣，没有哪个区能够完全达到被动式的这种要求。但是我们做这些设置是充分利用很好的季节的时候，充分利用室外调整充分做被动式的空调，这是做节能设计最大的思路。
（图）这是我们做的济南太阳树小区，这个小区也是采用了一系列新的技术，结合个小区做一些技术介绍，我给大家解释一下系统设计的思路。
首先是对室内做一个舒适度的定义，（图）这是小区整个区域的布局，包括整个园区的布置。（图）这是建筑的外立面，非常干净非常整洁，不追求任何凹凸，形成一个大方、现代的感觉。同时是一个方方正正，保证了它的技术非常好，没有过多的外立面，保证传热面积也比较小，所以也保证了一定的低能耗。开窗不是很大，南面窗可以考虑开大一些，这样冬季可以有很好的日照的效果地所以整个建筑从最初的设计构思就是向这种节能的产品去发展。
从技术上我们采用了外墙外保温的钢挂技术这是非常好的保温技术，这些技术大家都是非常了解，不太多的解释。（图）这是采取了一些断桥方式，我们外墙传热系数做到0.35、屋内做到0.3，跟欧洲国家水平差不多。（图）这个图可以看到前面这一栋是我们所设计节能建筑的表现，后面这一栋是传统的建筑，颜色越偏红说明它的温度越高，说明它的能耗越高，因为它的外立面，如果温度高说明散热多。大家可以看到背面是蓝色，保温性能非常好，窗都是绿色的，达到了非常好的节能效果。我们采用了外遮阳的设施，外遮阳最近才被重要重视，以往是不被设计师所重要的，第一可能是造价原因，第二没有提到很重要的位置。外遮阳为什么重要，后面会给大家展示。尤其是采用低辐射玻璃之后外遮阳显得尤其重要。现在腾达大厦采用的就是内遮阳会造成阳光进来之后出不去，大部分热量都会进来，进来之后由于低辐射膜的作用热量出不去，冬天温度都非常高。所以并不是单纯的采用很好的玻璃就会有很好的效果，往往适得其反。
外遮阳可以将80％的辐射挡在外面（图）这个是一个很好的遮阳方式，这些孔是可以透的，完全落下可以是一个暗室，同时有防盗功能。（图）这是我们采用的很好的技术叫地源耦合热泵，这个系统比常规系统节能30％－50％是非常或的技术。同时我们采用了辐射制冷采暖加置换式通风系统。人体每天整体散热量有60％都是靠辐射换出去的，所以置换新风能够达到比较好的新风的效果。
（图）这是辐射能耗的对比，大家可以看到节能效果还是比较明显的，同时我们采用了辅助楼板的噪声技术，卫生间后排水的成套的技术，避免了户间的传声。同时我们也结合了一些自然通风采光，通过模拟软件计算使这个建筑能够比较好的形成通风的效果。通风效果的形成我在后来解释。
所以说通过以上这些技术的利用，我们保证了很好的舒适度同时也保证了很低的能耗。怎么证明这一点呢？我们做设计的时候，我们会有一个软件做模拟下面把模拟结果做一个介绍。
（图）这是济南地区温度的分布分析，（图）这是全年温度分布的曲线图（图）这是一个模型（图）这是人体感受温度、（图）这是室内温度流速、（图）这是平均可预测的数字模拟，都是处于舒适的区域、（图）这个图片是不舒适了，为什么我后面会解释。大家可以看到温度偏高，舒适度也是超过了红色区域很多；可以看到靠窗的位置依然还是不舒服因为济南冬天比较冷，但是这个区域还是比较小的。
（图）这是小区整体环境的模拟，从一个方向模拟这个小区风的环境。把高受设在前面的作用，通过遮挡整个小区内部的空气流速得到了有效的降低。
（图）这是平面风速的分析，通过这个分析有利用我们的景观以及设计师布置外面的场所。
（图）这是建筑表面压力的分布，首先压力不要过大，另外只有在建筑两侧协调不同压力之后才会有自然通风的可能性产生。所以说风不完全是让它通过，要对风沉重一定的阻挡，有了阻挡之后在建筑两侧产生压差，才会有自然通风。
整个这样一套模拟做下来对我们的设计有一个充足的保障，需要强调的几点也是我们觉得很有系统化的几点：
1、地源热泵与辐射制冷采暖系统的搭配。大家知道地源热泵都是低品位的，制冷的时候不用低的温度，制暖的时候也就30度左右的水就可以，所以低品位的能源搭配低品位的末端使用会达到比较好的能源效果。高品位也不是不可以，但是首先把90度的水换成30度的水，再去用会造成一定的浪费。当然地源热泵不是每个地方都能使用的，一定要有很好的搭配。
2、热桥应阻断、避免短板效应。以前北方地区早晨起来玻璃上都是霜，现在很少看得到，首先窗的性能提高的非常好，窗的保温性能好了之后湿气不再凝结，都凝结在窗角了，经过冬夏几次冻结的转换，对窗的使用寿命影响非常大，所以热桥应阻断是非常必要的。我们做外保温，但是到了冷桥要巧妙的阻隔掉。
3、外遮阳的重要性。刚才我列了两个舒适度和温度都达到要求的图片，（图）这个做模拟的时候是设置了外遮阳会感觉到很舒适。人体感受温度是综合的，舒适度是靠这个体现的，如果室温控制空调系统可以有一定的作用，但是达不到精确，这个就可以控制但是目前国内没有这样的产品。
通过以上的分析，核心就是成体系、有体系、系统化的运用技术，这样才能打造质量可靠、过关、打高舒适度、低能耗的绿色地产。
生态节能建筑风险分析：
1、施工质量。这个东西施工质量要求是非常高的因为很多东西要打如混凝土之内，或者埋在地下，如果质量不能保证不如不用。
2、分项委托中带来的内部合作问题。要把所有的技术整合好，放进建筑内部达到效果这是所面临的一个问题。
3、单纯寻求卖点带来的风险。
2005年是地产的困局，困局会促使产品的创新，我们的解决方法就是成体系提供良好的解决方案。谢谢大家！