4.价格策略：
由于项目一期产品在前期的价格体系制定中存在一定的问题，致使项目销售至今的价格涨幅不高，且优势楼层销售较快，为今后的销售工作制造了一定的难度，因此我们在新的营销年度中，一定要结合相应的时间节点及时调整一期产品的销售价格，做出价格的上涨节奏，为二期产品的上市站好岗。而二期产品的价格制定，一定要吸取一期产品的价格体系制定过程中的教训，将产品的立面价差进行相应的调整，以调整出符合市场需要的产品价格区间。
5.渠道策略：
在渠道上，由于我们前期未能将口碑渠道打开，因此也就未能使其成为营销渠道上的主渠道，而我们的渠道工作沉溺于大客户上，浪费了相当的精力。由于我们在今年前期口碑渠道的打开工作仍需一个时间过程，因此在本营销年度初仍将以大客户渠道作为主体渠道，待口碑渠道逐渐打开之时，再对大客户渠道进行收扰，以做到更为准确、有效地为销售现场输送优质客户源。而作为行业渠道的天化，则将成为我们发布信息的主要通道，其行业渠道的功能将有所转弱。在项目运营的中后期，我们的主要营销及宣传渠道将集中于口碑渠道，而大客户及行业渠道，则应根据从销售现场分析、反馈上的信息中，对各辅助渠道客户进行分级处理，以保证能为销售现场提供充足的客户源。
6.推广策略
由于我们目前首要的问题是打开口碑这一主力渠道，因此我们在前期将主要通过对老业主的维系活动来形成老业主的口碑宣传，同时辅之以媒介宣传对外围客户进行信息打击，以弥补同期新增客户量的不足。在中期，当老业主口碑宣传这一主渠道形成之时，我们将现场活动及媒介宣传作对等实施（且现场活动也将适当引入新客户的参与），通过口碑与媒体宣传双线发力，以保证市场能够给项目提供充足的客户源。在后期，由于口碑宣传已能基本保证新客户源的增长，因此现场活动将会适当减少，而更多的是采用媒体向市场投放信息，来争取更多的新增客户源。
在宣传内容这一条线上，我们将始终以教育为主题，形成线形宣传体系，环环相扣，依次展开。在一期产品销售阶段，我们的宣传重点是在主题教育社区形象的建立上，而在二期产品的销售阶段，我们仍将延续教育这一主题，不过当期的宣传点将更多结合产品的新特色与教育主题相链接，形成新的主题教育社区的支撑点。
另：如果项目二期产品采用成品房上市销售，我们则应根据项目的新情况进行产品核心价值的重新提炼，并与教育形成一条主线进行项目的宣传推广工作。
7.产品建议
在二期产品的设计上，我们建议与项目新的定位相结合，设定相应的主题环境景观，突现社区的教育，使之与市场中的其他竞争项目形成更大的区隔。并且在二期产品的包装上，我们建议将二期产品以成品房的形式推向市场，通过成品房这一市场的亮点，再次引起市场的强烈关注，增强项目的整体竞争力。而且由于项目一期产品价格体系中的立面价差较小，如二期不能以成品房推向市场，则二期产品的立面价差必然很难调整到最佳状态。
第三篇：执行篇
一月份营销推广方案：
1、财务指标：1700万
2、推广目标：整合现有资源寻找“购买群体（负面群体和正面群体）的需求焦点”制造事件形成短期内的市场关注热度，为项目增加附加价值，解决现实销售中到访有效客户基数不足的主要问题，使之形成快速销售放量。
3、渠道：我们将通过教育主题社区的释放迅速打开市场关注度，聚集大量的人群到访量以现场渠道消化自然人流并通过对到访客户的梳理，明确下一阶段宣传开展的客户通路的方向。
4、销售控制：由于本月的特殊时节，销售周期较短，销售任务艰巨，因此在本阶段的销售控制方面应采取开放式销售，针对春节时间节点对产品推出促销政策和抽奖活动，对在春节本活动其间成交的业主均有机会参与幸运大抽奖（奖品可设为一等奖1名：电脑一台，二等奖两名：电视机一台，三等奖三名：手机一部）。同时，依然可以延续前期推出的老业主推荐活动，为业主推荐提供相关的优惠政策。
5、现场说辞要求：通过对项目教育主题的理解，针购买群体讲述，高层次的教育，能给受教育者带来各种经济效益和非经济效益，这种效益不仅惠及受教育者本身，而且惠及家人和后代。所以，对于家长来说，教育投资是最高回报的投资。
6、销售道具：制作以教育为主题与产品相联系的宣传夹报。
7、推广主线：教育主题释放
8、推广步骤：
1）主题一：顺驰第壹城-——汉沽首座主题教育社区
a)宣传时间：1月8日——1月9日
b)宣传内容：通过宣传推广教育主题社区，增加产品的顾客让渡价值，增强市关注，形成产品的市场区隔。透射出项目的优势卖点（即将与汉沽八中形成联谊学校；设立社区助学基金；社区教辅图书馆即将开放；及教育即时教育计划等优质的社区服务，为孩子成长提供了良好教育文化的氛围）。
c)宣传意义：对于项目的推广，是否能在短时间内营造出较高的关注度，重新聚焦购买人群的视线是事关项目再次掀起销售高潮，完成财务指标的关键。通过对项目资源的整合发现项目紧邻汉沽一中和汉沽八中具有丰富的教育资源，并具有深层次挖掘的潜力。而且教育主题具备很强的延展性和产品联系性（例如：与产品的位置，规划，环境，境观，户型，服务，社区文化进行联系）是最有可能在短期内引起关注的卖点，所以我们展开教育主题社区的宣传，聚焦市场的关注，并为项目增添附加价值。
d)宣传媒介：夹报及DM直投
2）主题二：顺驰第壹城助学计划
a)宣传时间：1月17日至19日
b)宣传内容：通过宣传与汉沽八中成为联谊学校，启动助学基金计划来体现项目独特的区位优势卖点（环抱于名校之中，拥有最好的就学条件和教育条件，社区外学习氛围浓郁，社区内生活条件优越）。
c)宣传意义：在汉沽儿女入学是当地家长最关心的话题，是最能体现一般家庭需求的焦点，顺驰第壹城与汉沽最优秀的中学进行联合，为社区内的业主子女提供良好的就学条件，将直触消费者的内心引起共鸣，形成消费者在短期内的高度关注以此来解决项目关注度不足的问题。